Тема ипотечного кредитования становится все более модной и обсуждаемой в Украине после запуска льготной госпрограммы под 7% годовых. Но в тоже время остается больной мозолью власти, ведь фактических выдач кредитов по-прежнему немного.
Особенно в сравнении с тем, как много об этом говориться. В последнее время даже появились слухи о том, что для получения дешевой ипотеки начали давать взятки.
"Страна" выяснила, почему по программе "Доступная ипотека 7%" выдают мало кредитов и может ли она стать на самом деле массовой.
Сколько прокредитовали
С начала марта и по 5 мая 2021 года на всю Украину было выдано 217 льготных ипотечных кредитов на общую сумму 182,5 млн грн. Это последние данные от Фонда развития предпринимательства — структуры, контролирующей госпрограмму со стороны Министерства финансов.
Этот же ФРП, кстати, курирует льготное кредитование бизнеса по госпроекту "5-7-9%". Но только предпринимателям с начала марта выдали 5,6 тысяч дешевых займов, а ипотек лишь 217 — мизер для страны с 40-миллионным населением.
Для понимания: "доступная ипотека 7%" была запущена с начала марта 2021 года, и 217 выданных кредитов были предоставлены за последние 8 недель. К программе присоединилось 14 банков, а фактически займы пока выдали только 7 (остальные включились позже и пока раскачиваются). Получается, что каждую неделю открывается в среднем по 27 ипотечных кредитов, то есть в среднем где-то по 4 на каждый из 7-ки банков. Понятно, что это очень мало, особенно с учетом того, что в программу включены системные госструктуры вроде Приватбанка и Ощадбанка.
Если составлять на 5 мая рейтинг наиболее активных кредиторов по количеству выданных льготных кредитов (в штуках), то получится следующее:
- Банк "Глобус" — 62 кредита;
- Кредобанк — 48 кредитов;
- Приватбанк — 45 кредитов;
- Укргазбанк — 37 кредитов;
- Ощадбанк — 23 кредита.
В региональном разрезе по числу выданных ипотек лидирует столичный пригород, а Киев и прочие регионы идут за ним:
- Киевская область — 67 кредитов на 56,2 млн грн;
- Киев — 48 кредитов на 54,5 млн грн;
- Харьковская область — 20 кредитов на 12,6 млн грн;
- Львовская область — 17 кредитов на 13,7 млн грн;
- Ровненская область — 16 кредитов на 11,5 млн грн.
"Средний размер кредита составляет около 800 000 грн", — уточнила "Стране" начальник управления развития розничного бизнеса и кредитования ОТП Банка Валентина Розанова.
В ФРП сообщили, что меньше льготных ипотек приходится на новостройки — 28,92% удовлетворенных кредитных заявок, а большинство на вторичный рынок — 71,08%. Покупателями чаще всего выступают молодые семьи.
"В основном это семьи из 2-х или 3-х человек. 83% заемщиков программы — это наемные работники, средний возраст заемщика — 35 лет со средним доходом 23 тыс. грн. в месяц", — рассказала "Стране" начальник управления по работе с клиентами Глобус Банка Катерина Лычаная.
Однако получить одобрение на ипотеку под 7% годовых пока смогло меньше половины претендентов. Фактически выдали 217 кредитов, а заявок, по данным ФРП, было подано 468. Из них официально отклонена была лишь 21. То есть большая часть запросов все еще находится на рассмотрении у финучреждений. А потенциал у льготного проекта, если верить банкирам, большой.
"Например, в нашем банке потенциал выдач при текущих условиях программы — это около 100 ипотек в месяц. Хотя в апреле мы выдали 34. После смягчения требований потенциал может вырасти минимум в два раза", — заверил "Страну" заместитель директора розничного бизнеса Укргазбанка Олег Кляпко.
Базовые требования льготной ипотеки
Минфин выставил пачку требований к покупаемой в кредит недвижимости и к семье/человеку, претендующим на ипотеку. Они уже менялись после запуска госпрограммы, сейчас действуют такие:
- Кредит можно оформлять на достроенное жилье (вторичный рынок) и на имущественные права — на новостройку, еще не сданную в эксплуатацию. В первом случае недвижимость не должна быть старше 3 лет, то есть должна быть построена не раньше 2018 года.
- Льготная ипотека предоставляется на жилье площадью 50 кв.м. на одного одинокого человека или на семью из двух человек, плюс 20 кв.м. на каждого следующего члена семьи. Максимальная общая площадь не может превышать 20% разрешенной, но на эти 20% превышения будут начисляются не льготные 7% годовых, а полная процентная ставка банка. То есть, на двух членов семьи это 50 кв.м. + 20 кв.м. на каждого следующего члена семьи (например одного ребенка) + 20% сверху, за которую платят по полной ставке. За трех членов семьи (мама/папа/ребенок) с надбавкой получается: 50 кв.м. + 20 кв.м. + 14 кв.м. = 84 кв.м. На четырех членов семьи (мама/папа/два ребенка): 50 кв.м. + 20 кв.м. + 20 кв.м. + 18 кв.м. = 108 кв. м.
- На кредит могут претендовать люди, которым не исполнилось 50 лет, а выплата ипотеки должна завершаться пока заемщику не исполнилось 70.
- Максимальный размер кредита 2 млн грн, а покупаемое жилье не может быть дороже 2,5 млн грн.
- Минимальный первоначальный взнос 15%, а ипотека оформляется не более чем до 20 лет.
- Доход семьи за 6 месяцев не должен превышать 10-кратный размер среднемесячной заработной платы в соответствующем регионе Украины. В Киеве средняя зарплата 20 132 грн. в месяц, а по Украине — 13 612.
- Кредит не оформляется на соцжилье, служебные помещения, приспособленные для проживания.
"Программа рассчитана на предоставление ипотеки среднему классу населения Украины. Людям, которые хотят приобрести первое жилье или улучшить свои жилищные условия. По нашим данным, средняя площадь объектов ипотеки составляет 55 кв.м.", — прокомментировал "Стране" требования исполнительный директор Фонда развития предпринимательства Андрей Гапон.
При соблюдении всех этих условий заемщик может претендовать на госипотеку под 7% годовых, при оформлении которой с него не возьмут более 1% комиссий. Это 0,5% для Фонда развития предпринимательства, курирующего этот проект, и 0,5% для банка.
7% годовых — это итоговый процент, который платит человек. Реальная стоимость кредита по договору выше, просто часть процентной ставки за него гасит банку государство (через Фонд развития предпринимательства). Так что не стоит удивляться, когда в ипотечном договоре будут фигурировать другие цифры. Их стоит изучить.
Кредитные ставки, которые может начислять банк, привязаны к индексу UIRD — это средняя цена депозита в Украине, которая рассчитывается каждый день и публикуется на сайте Нацбанка. По условиям программы, банковский кредит на новостройку не может стоить дороже UIRD + 7%, а на вторичку — UIRD + 4,5%.
"На 5 мая 2021 года индекс UIRD составлял 8,53%. Поэтому базовая процентная ставка составит 15,53% для кредитов, оформленных на покупку недвижимости на первичном рынке и 13,03% — для вторичного рынка", — привела пример Катерина Лычаная.
Эти процентные ставки банки выставляет государству, которое предоставляет льготу. Однако украинец в итоге должен получить кредит по итоговой ставке 7% вне зависимости от вида покупаемого жилья (новостройка или вторичка).
Полный список банков-участников госпрограммы сейчас выглядит так:
- Банк "Глобус";
- Кредобанк;
- Укргазбанк;
- Приватбанк;
- Ощадбанк;
- Банк "Альянс";
- ОТП Банк;
- Коммерческий индустриальный банк;
- Мегабанк;
- Поликомбанк;
- Правэкс-Банк;
- Банк "Львов";
- МТБ Банк;
- Аккордбанк.
Почему мало льготных ипотек — 7 причин
Банкиры называют по меньшей мере семь причин слабого кредитования по программе государственной ипотеки. Причем, на первое место ставят именно строгость вышеперечисленных правил. А общий список проблем такой:
1. Запрет на кредитование жилья, построенного до 2018 года
"Кредитовать можно только квартиры не старше 3 лет. Это сильно ограничивает потенциал программы", — заверил "Страну" член правления Ощадбанка (ответственный за розничный бизнес) Антон Тютюн.
Государство при помощи льготной программы хочет не только помогать людям решать жилищный вопрос, но и стимулировать строительную отрасль и рост экономики. Потому дает свои кредиты либо под строящуюся недвижимость (под имущественные права), либо под недавно построенную. Однако таковой в стране не очень много.
"В Украине есть регионы, где строительная отрасль практически не развивается, и жители таких регионов просто не могут воспользоваться данной программой", — объяснила Катерина Лычаная.
Еще одна проблема с жильем — налоговая. Согласно действующему законодательству, если человек продает квартиру старше 3-х лет и это его единственное жилье, то он получает льготу по налогообложению и может сэкономить серьезную сумму.
"При продаже жилья, которому меньше трех лет нужно заплатить в бюджет 5% налога на доходы и 1,5% военного сбора. Но таких обязательств нет, если физлицо продает квартиру после 3-х лет владения. В результате на рынке почти нет подходящих предложений. Частные владельцы предпочтут сдавать "лишнее" жилье, дожидаясь упомянутых 3-х лет, чтобы не терять 6,5% от стоимости в виде налогов", — отметил в беседе со "Страной" советник председателя правления Кредитвест банка Василий Невмержицкий.
2. Запрет на перекредитование
Нельзя получить кредит под рефинансирование ипотеки, как это делает бизнес по программе "5-7-9%". Человек, который выплачивает давно старый ипотечный кредит, не может, по условиям программы "Доступная ипотека 7%", взять новый кредит для покрытия старого. То есть перекредитоваться на более выгодных условиях.
3. Ограничения по схеме оформления покупаемых людьми новостроек
Далеко не все украинские застройщики продают строящиеся квартиры через Фонды финансирования строительства (ФФС) или через ценные бумаги, как это требуется по госпрограмме. Потому многим покупателям новостроек льготная ипотека просто недоступна.
"Мало того, что банки в принципе опасаются первичного рынка. Так еще и под условия программы не подходит наиболее распространенная юридическая схема продажи еще не построенных метров. Большинство крупных участников подписывают с покупателями предварительные договора купли/продажи. Тогда как льготные кредиты могут выдаваться для инвестиционного жилья, приобретаемого в рамках переуступки имущественных прав, с использованием ценных бумаг или с применением механизма ФФС", — объяснил "Стране" Невмержицкий.
4. Требования по официальной зарплате
Одна из главных проблем с выполнением требований банков и получением ипотеки возникают из-за того, что многие украинцы продолжают получать зарплаты в конвертах. Потому не могут подтвердить банку официальный доход на нужном уровне: чтобы он удостоверился (подкрепил справками), что человек/семья сможет выплачивать кредит.
У разных банков разные требования к соотношению зарплата/ежемесячный платеж. Но чаще всего требуется, чтобы ежемесячный платеж не превышал 30-40% от официальной зарплаты.
Строгое требование программы — это минимальный первоначальный взнос в размере 15% стоимости недвижимости. Но по факту, люди стараются собрать побольше (до 30%), чтобы меньше одалживать в банке и меньше платить по кредиту впоследствии.
"Портрет клиента по льготной ипотеке: 48% — это наемный сотрудник с семейным доходом 28 600 грн в месяц. Средний размер первоначального взноса составляет 29%, а средний размер кредита — чуть более 1 млн грн на вторичном и 700 тыс. грн на первичном. Размер начисленного платежа составляет около 16 000 грн, при этом сам заемщик гасит около 11 000 грн, а 5 000 — компенсирует государство в лице Фонда развития предпринимательства", — рассказал Кляпко.
Много ипотек оформляется на максимальный срок — 20 лет. Это позволяет уменьшить размер ежемесячной выплаты. Она идет по убывающей.
"При сумме кредита 830 тысяч гривен на 20 лет под 7%, максимальный платеж клиента в первый месяц составляет 8300 грн, а в последний — 3 479 грн", — привела пример Катерина Лычаная.
5. Ограничения по работе учреждений, вводимые из-за карантинных запретов по COVID-19
"Из-за локдауна в г. Киеве и Киевской области даже ЦНАПы (Центры предоставления административных услуг) работали с ограничениями. Что существенно усложнило возможность получения потенциальными заемщиками документов, необходимых для оформления ипотеки. Таких как справка о регистрации места жительства (пребывания)", — объяснил Андрей Гапон.
6. Высокая доля отказов в предоставлении льготной ипотеки
По официальным данным банков, отказы на выдачу льготных ипотек после предоставления полного пакета документов составляют 30%. И, казалось бы, для льготной ипотеки это не очень много. Однако в действительности заворачивают намного больше претендентов.
"На самом деле процент отказов очень небольшой. Часть желающих получить льготный кредит отсеивается еще на этапе получения предварительной консультации. Они не попадают в официальную статистику даже на уровне конкретного банка", — разъяснил Василий Невмержицкий.
7. Нормативные ограничения для банков, кредитующих новостройки
Нацбанк считает кредитование новостроек рисковым видом деятельности, потому выдвигают к банкам, работающим на первичке дополнительные требования. Это внутренняя кухня финансистов, однако она отбивает желание кредиторов заниматься ипотекой по новостроям.
"Необходимо отметить существенные ограничения для банков при работе на первичном рынке ипотеки, связанные с большими резервными требованиями Национального банка", — сказала Катерина Лычаная.
Как будут меняться требования
Вопросов и даже претензий кредиторов к программе сейчас хватает. Их озвучивают не только СМИ, но и банкиры для Фонда развития предпринимательства и Министерства финансов. Кстати, чиновники на это реагирует.
Из перечня требований по "Доступной ипотеке 7%" уже исключили пункт о том, что нужно состоять на квартирном учете, быть молодой семьей, внутренне перемещенным лицом, научно-педагогическим работником, медиком или работником бюджетной сферы.
Еще было отменено условие о том, что обеспечение жильем не должно превышать 13,65 кв. м на одного члена семьи, и относительно проживания в общежитии жителями аварийных и ветхих домов. Также был повышен максимально допустимый размер среднемесячного совокупного чистого дохода заемщика и членов его семьи с 5-кратного до 10-кратного размера среднемесячной зарплаты в регионе.
Сейчас банкиры лоббируют отмену требования о том, что льготная ипотека может распространяться на жилье не старше трех лет. И чиновники признали, что требование может быть пересмотрено, хотя и не для всех украинских городов.
"Одним из возможных изменений, например, мы сейчас рассматриваем увеличение "возраста" предмета ипотеки в регионах Украины, поскольку там мало нового жилья по сравнению с Киевом и Киевской областью. Мы накопили определенный пул усовершенствований по программе и в ближайшем будущем будем обрабатывать его совместно с Министерством финансов", — сообщил "Стране" исполнительный директор Фонда развития предпринимательства Андрей Гапон. Но сразу напомнил, что все изменения еще должны будут утверждаться Кабмином.
Правда, что берут взятки?
Чем сложнее людям получить льготную ипотеку, тем больше гуляет слухов о том, что коррупция уже проросла в госпрограмме, и за оформление кредитов под 7% нужно давать взятки. На публике это не упоминается, но шептаться уже начали.
Официально банкиры эту тему не комментируют, а неофициально допускают даже такой вариант. Но только не для всех.
"Исключить вариант того, что в каких-то отделениях банков заемщики "подмазывают" кредитных менеджеров, чтобы их втиснули в госпрограмму или помогли собрать нужные документы — никто не может. Возможно, какие случаи на местах и были. Но уверен, что они единичные. Поставить такое на поток просто невозможно. Ведь каждого клиента проверяет не только банк, но и Фонд развития предпринимательства. То есть либо нужно иметь надежного сообщника в ФРП, либо личное дело заемщика должны спустить откуда-то сверху. Если такие случаи и были, то их точно было немного", — сказал "Стране" заместитель председателя правления одного из банков на правах анонимности.
Однако в минфиновском Фонде развития предпринимательства уверяют, что делают все для борьбы с коррупцией.
"Каждая заявка утверждается банком, а Фонд проводит мониторинг после выдачи ипотечных кредитов, чтобы минимизировать бюрократические процессы и возможные коррупционные проявления. Фонд не имеет контакта с заемщиками — такая модель работы является стандартной для аналогичных институций в Евросоюзе. Также, поскольку программа финансируется за счет бюджетных средств, правильность ее реализации будет проверятся Государственной аудиторской службой", — сказал "Стране" Андрей Гапон из ФРП.
Банкиры же заявляют, что полностью встроить в госпрограмму "Доступная ипотека 7%" вообще не подходящего по критериям заемщика — невозможно.
Есть шанс лишь помочь тем, кто немного не вписывается в рамки/требования льготы.
Например, кредитный сотрудник банка может дать человеку дать своего оценщика, который оценит покупаемое жилье в максимально допустимые 2,5 млн грн (если оценку нужно незначительно занизить). Или подскажет, как занизить свой официальный доход, если компания выдала справку о слишком большой зарплате и согласится повторно принять документы, которые завернули из-за несоответствия.
Риски и проблемы в будущем
Главный риск - угроза отмены или сворачивания "Доступная ипотеки" в будущем. Известно, эта программа появилась по инициативе нынешнего президента. А как долго он пробудет у власти, сейчас никто не знает. Неизвестно также, кто станет его приемником и продолжит ли он настаивать на финансировании данной инициативы.
А ведь льготная ипотека выдается сроком до 20 лет. На срок полномочий нескольких президентов и еще большего числа правительств.
При этом финансирование под льготную программу прописывается в госбюджете каждого года. Потому заемщики, оформившие сейчас льготу, уже зависят от политиков и будут продолжительное время находиться в подвешенном состоянии.
"Государство имеет монополию на написание законов и каких-либо правил. Никто не сможет дать 100% гарантию, что часть кредитной ставки будет компенсироваться до заявленных процентов весь срок действия ипотечного договора", — признал Василий Невмержицкий.
Главный вопрос — что будет с льготными ипотеками, если строка о финансировании программы исчезнет из бюджета и она не будет профинансирована государством?
Ответ на него должен быть в каждом кредитном договоре, потому людям стоит вчитываться/вдумываться в то, что они подписывают. В них указано, что если государство перестанет платить за человека часть процентной ставки, то ему придется справляться самому. То есть платить ту реальную ставку, по которой был заключен договор, а не только разрекламированные 7% годовых. Например, для кредитов, выданных 5 мая — это те ставки, о которых упоминалось выше:
- до 15,53% годовых — для новостроек;
- до 13,03% — для вторичного рынка.
"При наличии финансирования со стороны государства процентная ставка 7% сохранится для клиентов на протяжении всего действия кредитного договора. Если финансирование прекратится и не будет возобновлено на протяжении 6 месяцев, заемщик будет обязан оплачивать проценты по базовой ставке. При возобновлении финансирование ранее оплаченная разница в процентах будет ему возвращена", — разъяснила Катерина Лычаная.
В Фонде развития предпринимательства уточнили, что расходы на программу "Доступная ипотека 7%" внесены в трехгодичную бюджетную декларацию. Это значит, что расходы на нее должны быть внесены в госбюджеты 3 лет. Нынешние чиновники надеются, что проект будет продлеваться и дальше, после смены власти в стране. Поскольку он имеет социальную направленность, и его сворачивание будет иметь будет негативный общественный резонанс.
