Мы уже писали о коллапсе на рынке оценки недвижимости.
В конце июня, когда Фонд госимущества запустил новый сервис по автоматической оценке и программу для регистрации отчетов по оценке недвижимости, буквально в один день квартиры и дома украинцев вдруг резко "подорожали". Новая система оценивала недвижимость в разы дороже ее реальной рыночной стоимости.
Оценка недвижимости - не просто цифра. От нее напрямую зависит какие налоги вам придется платить с продажи имущества.
Поэтому "эксперименты" с оценкой буквально поставили рынок с ног на голову.
Причем, в первые дни работы новой системы все "баги" списывали на тестовый режим. Но, спустя почти три недели, ситуация особо не изменилась. "Оценка недвижимости сейчас - это лотерея. Если квартиры в крупных городах- Киеве, Харькове, Днепре, Одессе - система оценивает еще более-менее адекватно, то вот по нежилой недвижимости, недвижимости в райцентрах, частных домах, земле - просто катастрофа. Идет завышение оценки в два раза, а иногда и больше", —рассказал нам глава оценочной компании "Дельта- Консалтинг" Роман Рябов.
Руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина говорит, что масса ошибок и по Киеву.
"Квартиру на Борщаговке, рыночная цена которой не превышает 50 тысяч долларов, система оценила в 80 тысяч. В целом идет стабильно завышенная оценка в 1,5-2 раза", - говорит Луханина.
При этом в Фонде госимущества проблемы не видят.
"Система стабильно работает, оценщики приняли участие в семинаре, где им подробно рассказали и показали как работает модуль. Если вводить некорректные данные, то получится искаженный результат", - сказали нам в Фонде. То есть, в ФГИ намекают, что оценщики сами виноваты - так и не научились работать с системой.
Между тем, для рядовых украинцев каждый день таких "ошибок" стоит денег.
"Люди массово откладывают сделки в надежде, что все еще решится. Но кому нужно срочно продать, вынуждены переплачивать", - отмечает Рябов.
"При продаже первой квартиры за год человек платит 1% госполшины, второй и последующих - 5% от цены плюс 1% госпошлины и 1,5% военного сбора, то есть, 7,5%. Но разница от какой суммы платить эти проценты - 50 тысяч долларов или 100 тысяч, все же есть, и она не такая маленькая. Речь идет о "лишних" тысячах долларов, которые люди просто вынуждены переплачивать", — говорит Луханина.
"Страна" разбиралась почему вдруг появилось два ценника на недвижимость украинцев: по рынку и по системе ФГИ.
"Квартира на Борщаговке по цене центра"
По словам Романа Рябова, автоматизированная система оценки недвижимости продолжает сбоить.
"Из последних "шедевров". Оценивали нежилое помещение в Золочеве Харьковской области. Система выдала ценник по 750 долларов за квадрат. Но это стоимость хорошего офиса в Харькове. В Золочеве нежилая недвижимость дороже 300 квадратов не стоит. Клиент сделку пока поставил на стоп. Не хочет платить вдвое больше налогов, а по коммерческой недвижимости это 5% плюс госпошлина и военный сбор уже с первой продажи за год", - говорит Рябов.
Также он приводит еще один пример. Частный дом постройки 1960 года в Сахновщине Харьковской области система оценила почти в 1,4 млн гривен, что в несколько раз превышает его реальную стоимость.
"Интересно, что если запустить оценку повторно, то цифра уже может отличаться. В один и тот же день мы получали по одному объекту несколько разных оценок. То есть, система явно сбоит", — уверен Рябов.
"С оценкой реально бардак. Ценник на квартиры в Киеве завышается примерно в 1,5 раза, в пригороде - в два и больше. Квартира в пригороде, которая реально стоит 35 тысяч, оценивается в 70 тысяч. Как по мне, рынок готовят к повышению налогов с недвижимости до 18% плюс госпошлина и военный сбор, как это прописано в проекте 5600. С новой оценкой государство сможет просто озолотиться на налогах на недвижимость", - считает Луханина.
Роман Рябов говорит, что проблемы с оценкой резко уменьшили число сделок - люди откладывают продажу, так как не хотят переплачивать.
Но те, кому нужно оформить срочную сделку, вынуждены платить больше налогов.
Также риэлторы говорят, что их клиенты уже начали предлагать покупателям "поделить" налоги. Что срабатывает, если предлагается привлекательный объект. То есть, фактически недвижимость дорожает и для покупателей.
Позиция Фонда госимущества
В пресс-службе Фонда госимущества, куда "Страна" обратилась за комментариями, нам пояснили, что, согласно Налоговому кодексу, доход от продажи недвижимости определяется не ниже оценочной стоимости, в том числе, рассчитанной модулем Единой базы отчетов об оценке. Последняя делает оценку автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, которые вносятся в систему (адрес объекта, площадь, этаж, количество комнат и др).
"Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости производится модулем электронного определения цены, который использует следующую информацию:
- данные из открытых источников (информация о ценах предложения по похожим объектам). Модуль получает информацию из поисковых систем ЛУН, ОЛХ, с собственниками которых Фонд подписал соответствующие меморандумы
- Данные о ценах из договоров купли-продажи, которые вносятся нотариусами в Единую базу
- Данные о рыночной стоимости объектов недвижимости, внесенные в Единую базу на основании отчетов об оценке
По результатам определения оценочной стоимости Единой базой формируется справка с автоматическим присвоением уникального регистрационного номера", - рассказали нам в ФГИ.
Также в Фонде отметили, что, если собственник не соглашается с автоматической оценкой, которая является расчетной, он может обратиться к оценщику, и тот определит рыночную оценку, которая также принимается для расчета суммы налогов.
Но парадокс в том, что оценщики утверждают: они -то как раз и не могут указать свою оценку, система ее не пропускает, рекомендуя им указывать «нужную» цифру.
В Фонде нам пояснили, что такое может быть, если оценка от оценщика отличается от выданной автоматической системой более чем на 25%. Но в этом случае субъект оценочной деятельности может обратиться с заявлением в ФГИ, требуя рецензирования отчета об оценке.
В ФГИ также отметили, что проверка информации о, якобы, некорректных данных оценки, "обнаружила значительное количество случаев неправильного внесения информации об объектах недвижимости пользователями сервиса. Так, ошибка при указании номера дома или населенного пункта в котором размещен оцениваемый объект недвижимости, закладывает в последующие расчеты системы значительную погрешность, которая негативно влияет на результат".
"Обращаем внимание граждан, пользующихся сервисом по автоматической оценке недвижимого имущества, на то, что нужно быть внимательными при внесении вводных данных и обязательно указывать точные реквизиты, адрес, метраж и другие характеристики недвижимости, которую они хотели бы оценить", - сказали нам в Фонде.
То есть, в Фонде ничего в работе системы исправлять не собираются. Поэтому рассчитывать, что проблема сама собой как-то решиться вряд ли стоит - украинцам придется или отстаивать "свою" оценку или переплачивать налоги.
"Тут изначально заложена проблема. Недвижимость в Украине очень разная, машина вряд ли может ее адекватно оценить. В одном и том же доме стоимость вроде бы похожих квартир может существенно отличаться", - отмечает Ирина Луханина.
