"Выдает 10-кратный ценник" . Почему в Украине вновь глобальные проблемы с оценкой недвижимости
Не успел глава Фонда госимущества Дмитрий Сенниченко уйти в отставку, как посыпался один из проектов, которым он очень гордился.
"Оценка недвижимости в Украине снова заблокирована. Реестр оценки от ФГИ, который запустили с горем пополам летом этого года и который с тех пор сбоит и выдает разного рода «перлы», завышая или занижая ценники на объекты в разы, теперь окончательно потерял связь с реальностью, Он практически перестал работать. В лучшем случае выдает заоблачную оценку. К примеру, участок в 2 гектара в глущи Харьковской области, реальная стоимость которого не больше 200 тысяч, система оценила в 16 млн", — говорит Роман Рябов, руководитель компании "Дельта-Консалтинг".
"И так плохо работающая система с увольнением куратора вообще пошла вразнос. Возможно, увольняющийся голова и его зам просто вычищают "неудобную" информацию из реестра. А, возможно, хотят показать, что без них будет только хуже. Это примерно как если бы с отставкой министра юстиции лег реестр судебных решений или с отставкой министра здравоохранения отключились все медицинские сервисы", - написал Рябов в Фейсбуке.
Мы уже писали, как работал реестр оценки, и почему квартиры и участки украинцев буквально в один день подорожали, а значит, выросли и сумма налогов, которые нужно платить с их продажи.
Оценщики не раз жаловались на некорректную работу системы, на это обращала внимание и Нотариальная палата. Но ничего так и не поменялось.
Теперь, с уходом Сенниченко, профильное сообщество будет добиваться отмены или, как минимум, модернизации, новой системы оценки.
Между тем, как рассказали нам столичные риэлторы, на рынке оценки уже появились люди, которые берутся за определенную сумму сбить официальную оценку.
"Занижать, как раньше, сегодня однозначно нельзя. А чтобы получить реальную оценку по рынку, нужно платить. По квартире такса может составлять до 300 долларов, по коммерческим объектам могут и тысячу попросить", — говорит нам источник в риэлторских кругах.
Разбирались, что происходит на рынке оценки имущества, и почему с украинцев сбивают деньги - и по налогам, и по схеме с оценкой.
Путается с оценкой домов и земли
Мы уже писали, что летом этого года Фонд госимущества запустил новый реестр оценки имущества. Любой желающий мог ввести параметры объекта и бесплатно получить его оценку. То есть, не нужно было платить оценщику.
Что, как одно из преимуществ новой системы преподнесли в Фонде госимущества.
Реестр работает по алгоритму сравнения объектов. В базу влили данные со специализированных площадок по разным выставленным на продажу квартирам, домам, земле и пр. И, как рассказывали нам в Фонде, эта база постоянно пополнялась.
Поэтому, когда на первом этапе реестр выдавать "чудеса", скажем, в несколько раз завышал стоимость объекта, в ФГИ успокоили - с каждым днем система оценки становится все более точной.
Но, как отметили в ФГИ, если человек не согласен с автоматической оценкой, он может пойти по старой схеме - заказать документы у оценщика.
Впрочем, как говорит. Рябов, оценщики ограничены законодательно. "Мы не может повысить или понизить оценку объекта более чем на 25% от той цифры, что выдает реестр", - отмечает он.
По словам Рябова, нет особых проблем с оценкой квартир в крупных городах. По домам - большие проблемы. "Есть случаи завышения стоимости объекта в 10 раз. В селах под Харьковом дома продаются по 3-4 тысячи долларов, но система оценивает их в миллион гривен. Почему -то идет отдельная оценка земли под домом, отдельная - самого дома, затем цифры суммируются", - рассказывает Рябов.
По участкам и земле - похожие проблемы. "Нам насчитали 15 млн вместо 150 тысяч", - говорит Рябов.
Он отмечает, что решить проблему оценщики не могут. "Я, как оценщик, имеют право снизить цифру системы на 25%. Но, если цена завышена в разы, это мало чем поможет", - рассказывает он.
Оценщики говорят, что люди приспосабливаются к новой действительности как могут.
"Кто -то откладывает сделку, кто-то платит налог", - говорит Рябов.
До 1000 долларов за правильную оценку
Отметим, что на налоги при продаже недвижимости и земли попадают не все покупатели.
Но, если вы продаете квартиру, ранее чем через три года после покупки, придется платить 5% от стоимости объекта плюс 1% пошлины и 1,5% военного сбора (всего 7,5%). Такой же налог - при оформлении наследства от родственников не первой линии родства. Нерезиденты платят еще больше - 18,5%.
"Но налог насчитывают на оценочную стоимость. Если дом стоит 100 тысяч гривен, с вам возьмут 7,5 тысяч. А, если его оценили в миллион, придется платить уже 75 тысяч. Это почти реальный ценник на дом. То есть, вместо 100 тысяч, он вам обойдется уже в 175 тысяч", — пояснил Рябов.
Киевские риэлторы рассказывают, что на этом уже построили схему. "Появились оценщики, которые берутся за деньги приблизить оценку к реальной. Берут от нескольких сотен долларов до тысячи и больше, в зависимости от объекта. За это берутся далеко не все оценщики, на нужного человека еще нужно постараться выйти", - рассказала нам риэлтор из Киева.
В риэлторских кругах пошли слухи, что "нужные" оценщики, которые могут сбить ценник на объект, работают через тех, кто имеет непосредственный доступ к реестру.
Поэтому когда буквально в момент отставки главы Фонда госимущества Дмитрия Сенниченко, реестр начал активно сбоить, сразу же заговорили, что там "подчищают хвосты".
В самом Фонде нас заверили: "Сервис работает в штатном режиме".
Но оценщики собираются, пользуясь сменой руководства в Фонде, поднять вопрос реестра - стоит ли вообще оставлять новую систему (и, если да, то как ее доработать).
